На фоне европейских рынков недвижимости очень украинский остается более привлекательным и интересным с точки зрения доходности. Но возвращение иностранных инвесторов сдерживают все еще взаправду слишком не на шутку большая цена предложения на объекты коммерческой недвижимости и взаправду высокая доходность украинских суверенных облигаций. Без сомнения поэтому пока они лишь изучают обстановку.
Взаправду международные консультанты по недвижимости ожидают, что в 2010 г. мировой рынок недвижимости сильно опять станет привлекательным для инвесторов. Однако ожидаемый уровень доходности от вложений будет существенно ниже того, что прогнозировали в 2006-2007 году. При этом и консультанты, и сами инвесторы пересмотрели подходы к определению того, какой проект считать интересным, пишет УГМК.
Тенденции рынка недвижимости в Украине будут повторять в самом деле общеевропейский тренд – цены на качественные объекты перестанут снижаться, а инвесторы даже не будут рассматривать предложения, находящиеся на уровне проектов. Вице-президент и тем более операционный директор компании «Амстар Европа» Юрий Витренко ожидает существенного снижения интереса инвесторов к «мегапроектам» площадью в несколько сотен тысяч квадратных метров.
По его мнению, привлекательными будут лишь небольшие объекты, которые гарантированно будут сданы в аренду. «Сегодня инвесторы мыслят уже даже не десятками тысяч, а всего лишь тысячами квадратных метров. Очень подобные качественные проекты в центральных районах будут реализовываться, и даже при сегодняшних ставках станут успешными и привлекательными», – считает он.
Впрямь генеральный директор HCM Group Андрей Заика прогнозирует, что рынок вернется до уровня начала 2000-х гг. как по объему инвестиций, так и по уровню доходности, однако качество объектов станет иным. «Девелоперам придется фазировать проекты, выбирать их, рассчитывать на что и говорить собственные силы – банковского кредитования не будет действительно ближайшие несколько лет», – уверен эксперт. По его наблюдениям, рынок Украины впрямь опять привлекает инвесторов, но пока лишь в теории. «Количество инвесторов, которые, начиная с сентября 2009 г. посещают Украину, остается таким же, как в лучшие докризисные времена. Но они приезжают разведать обстановку, чтобы в реально подходящий момент зайти на рынок первыми – даже не на шутку сейчас качественные проекты дают приличную маржу. Она меньше докризисной, но больше среднеевропейской, что делает Украину интересным для девелоперов рынком», – считает А. Заика.
По мнению управляющего директора Colliers International (Украина) Александра Носаченко, инвесторы прежде всего будут тем более внимательно смотреть на как нельзя действительно финансовый план проекта и взаправду по-другому оценивать реальность получения возможных доходов. «Перспектива «продать более менее потом, потому, что спрос все равно будет», сегодня уже не даст денег. Инвестора будет интересовать, что, кому и по какой цене он сможет продать», – отмечает аналитик.
Его слова подтверждаются конкретными примерами – на киевском рынке недвижимости есть весьма немало масштабных проектов, которые из-за ряда просчетов так и не были реализованы. Среди них – мультифункциональные комплексы в районе Московской площади и станции метро «Лыбидская», реновация промзонт Телички и промузлов в Дарницком районе, строительство Левобережного центра с небоскребами. Компании, которые оказались последними собственниками этих проектов, не могут выйти из них – проекты невозможно ни разбить на фазы, ни продать.
Эксперты отмечают, что интерес к инвестициям в украинскую недвижимость существенно снижает очень высокая доходность украинских суверенных облигаций. Она требует от объекта более высокого уровня доходности, а это не отвечает реалиям рынка. «Любой инвестор, который хочет купить объект в Украине, в первую очередь посмотрит на доходность украинских суверенных облигаций. Как нельзя очень сейчас она составляет 15% годовых в долларах.
Это означает, что любая инвестиция, в том числе, в недвижимость, должна давать больше. Девелоперу, который рассчитывает свой проект, для привлечения долгового финансирования нужно рассчитывать на доходность 35-40% годовых. Если проект не может обеспечить такой доходности, то в сегодняшних условиях такой проект начинать нельзя», – говорит советник инвестиционно-банковского департамента компании Dragon Capital Алексей Зеркалов.
Но, по мнению Ю. Витренко, построить качественный проект и обеспечить доходность на уровне 40% сегодня невозможно. Некоторые эксперты рынка подсчитали, что при нынешних уровнях доходности и ставок капитализации, а также соотношении спроса и предложения цена предложения крупного объекта коммерческой недвижимости, как нельзя именно рассчитанная по стандартным формулам дойдет до $1 млрд. Но вкладывать такие средства в создание или покупку офисных и торговых центров в Украине сегодня желающих нет.
stroyrec.com.ua
Метки:инвестиций, интересен, недвижимости, рынок, теоретически, Только, Украинский